In unserem Informationsflyer finden Sie eine anschauliche und kompakte Darstellung zentraler Informationen für das Sanierungsgebiet Süderbrarup.

Das Sanierungsgebiet verläuft innerhalb der roten Abgrenzung:

Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach § 177 BauGB können unter bestimmten Bedingungen steuerlich abgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass sich das Grundstück vollständig im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befindet und vor Beginn der Baumaßnahme eine vertragliche Vereinbarung mit dem Amt Süderbrarup abgeschlossen wird. Das Amt entscheidet, welche Maßnahmen grundsätzlich förderfähig sind, Neubauten sind dabei allerdings ausgeschlossen. Die endgültige Anerkennung erfolgt durch das zuständige Finanzamt. Daher empfiehlt sich eine rechtzeitige und umfassende Beratung bei Ihrem Steuerberater.

Die Vorteile im Überblick

Im Rahmen der Sanierungsmaßnahme ist die Kommune verpflichtet ein Ausgleichsbetrag (vgl. §§ 154–156a BauGB) zu erheben. Nach Abschluss der Sanierung wird dieser für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung erhoben. Bei baulichen Maßnahmen können zudem Auflagen entstehen, die in Form eines modernisierungs- und Instandsetzungsvertrags mit der Gemeinde geschlossen werden (§ 144 BauGB). Teilweise gibt es (steuerliche) Vorteile wie § 7h EStG oder der Wegfall von Erschließungsbeiträgen nach §156 BauGB, die die Belastung ausgleichen können.

Ausgleichbeträge

Ausgleichsbeträge sind Zahlungen, die Eigentümer:innen leisten müssen, wenn ihr Grundstück durch die Sanierung an Wert gewinnt. Im Allgemeinen erhebt die Gemeinde Süderbrarup diesen Betrag mit Abschluss der Sanierung. Es entspricht der Bodenwertsteigerung, die durch die Sanierungsmaßnahme verursacht wurde (vgl. §154 ff BauGB). Die Wertermittlung erfolgt i.d.R. durch den Gutachterausschuss, welcher jeweils zu Beginn und zum Ende der Sanierungsmaßnahme die jeweiligen Bodenwerte feststellt. Zahlungspflichtig sind die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer:innen zum Ende der Sanierung. Der Ausgleichsbetrag ist nicht gleichzusetzen mit den Gesamtkosten der Sanierungsmaßnahme.

Wenn Ihre Immobilie im Sanierungsgebiet „Ortszentrum“ liegt, bedarf es für bestimmte (Bau-) Vorhaben und Veränderungen einer besonderen Genehmigung durch das Amt Süderbrarup. Die in §144 BauGB geregelten Genehmigungspflichten sind nicht mit einzuholenden Baugenehmigungen gleichzusetzen. Zum einen, beinhaltet ein genehmigter Bauantrag nicht automatisch eine sanierungsrechtliche Genehmigung, da das Vorhaben im Hinblick auf die Erreichung der Sanierungsziele geprüft werden muss. Zum anderen sind auch solche Vorhaben im Sanierungsgebiet Genehmigungspflichtig, für die keine Baugenehmigung notwendig ist. Beide Anträge unterliegen eigenständigen Verwaltungsverfahren und bedürfen einer gesonderten Prüfung.

Eine solche ist notwendig, um die Ziele und Zwecke der Sanierung sicherzustellen. Damit einhergehend ist vor allem die Beseitigung städtebaulicher Missstände.

Was muss bei genehmigungspflichtigen Vorhaben beachtet werden?

Bevor Sie mit einer Modernisierung, Instandsetzung bzw. einem Bauvorhaben starten oder einen Vertrag unterschreiben, wenden Sie sich bitte an das Amt Süderbrarup. Dort wird geprüft, ob eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist und ob sie erteilt werden kann.

Zu den wichtigsten genehmigungspflichtigen Vorhaben und Maßnahmen nach §144 BauGB zählen u.a.

• Bauvorhaben und Nutzungsänderungen
• befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr
• erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und/oder baulichen Anlagen (z.B. die Erneuerung von Gebäuden bzw. einzelner Gebäudeteile oder Wohnungen)
• rechtsgeschäftliche Veräußerung (Verkauf) von Grundstücken, Eigentumsänderungen
• Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts (z.B. Grundschuldbestellungen)
• Begründung, Änderung oder Eintragung von Baulasten
• Grundstücksteilungen
• Abriss von baulichen Anlagen

Mit Eingang des vollständigen Antrags (inklusive ggf. notwendiger Anlagen) beginnt die Prüffrist.

Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang beim Amt Süderbrarup zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags innerhalb dieser Frist nicht abgeschlossen werden, wird kann die Frist vor ihrem Ablauf per Zwischenbescheid um den Zeitraum verlängert, der notwendig ist, um die Prüfung abzuschließen; höchstens jedoch um drei weitere Monate (§ 145 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 22 Abs. 5 S. 2-5 BauGB).

Alle Grundstücke im Sanierungsgebiet haben i.d.R. einen sogenannten Sanierungsvermerk im Grundbuch (gemäß § 143 Absatz 2 BauGB) eingetragen. Dieser Vermerk weist auf die besonderen rechtlichen Bedingungen hin, dazu gehören unter anderem:

Jeder Verkauf oder Eigentümerwechsel muss vom Amt Süderbrarup genehmigt werden (§ 144 BauGB). Ohne diese Genehmigung erlangt der Kaufvertrag keine Rechtswirkung.

Antragstellung nur mit Kaufvertrag

Ein Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung kann nur zusammen mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag über den Notar gestellt werden. Erst dann ist der Antrag vollständig und kann geprüft werden. Dabei sollte möglichst im Kaufvertrag der Grundstückswert (Grund und Boden) sowie der Gebäudewert separat ausgewiesen sein.

Mögliche Auflagen und Ausübung des Vorkaufrechts

Die Gemeinde kann dem Verkauf unter bestimmten Bedingungen zustimmen. Mögliche Auflagen sind zum Beispiel Instandsetzungspflichten (z. B. bei baulichen Mängeln).

Zusätzlich steht der Gemeinde bei Grundstücksverkäufen im Sanierungsgebiet ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Das bedeutet: Die Gemeinde kann anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintreten – zu den im Vertrag vereinbarten Bedingungen. Ob das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, entscheidet die Gemeinde innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags.

Die Sanierungsziele stellen die grundlegenden planerischen und verbindlichen Ziele dar, die mit dem Sanierungsverfahren im Sanierungsgebiet „Ortszentrum“ erreicht werden sollen. Diese dienen vor allem zur Beseitigung städtebaulicher Missstände sowie funktionaler Mängel. Sie bilden die inhaltliche Prüfgrundlage im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben oder Maßnahmen nach § 144 BauGB. Die Sanierungsziele ergeben sich aktuell aus dem integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK, siehe Downloads)  (Stand November 2021) für das „Ortszentrum“ Süderbrarup.

Mit dem Beschluss vom 01.02.2022 der Gemeinde die Sanierung als umfassendes Verfahren durchzuführen, hat die Gemeinde Süderbrarup gemäß dem Baugesetzbuch (BauGB) größere Steuerungsmöglichkeiten. Ein umfassendes Verfahren nach dem Baugesetzbuch bedeutet, dass die Vorschriften nach §§ 152-156 BauGB zur Anwendung kommen. Dazu zählt, dass am Ende der Sanierung Ausgleichsbeträge erhoben werden können, Höchstgrenzen für Grundstückspreise gelten und bestimmte Vorgänge unter Genehmigungspflicht gestellt werden. Darüber trägt die Gemeinde Sorge, dass die Ziele der Sanierung im Interesse der Allgemeinheit nicht erschwert oder gar unmöglich gemacht werden.

Hier finden Sie das
Antragsformular.